Print

Exploitatieverplichting huurder winkelruimte, leegstand, slechte financiële positie huurder

Gepubliceerd: 15-03-2016

Exploitatieverplichting huurder winkelruimte, leegstand, slechte financiële positie huurder

De verplichting tot volledig gebruik van het gehuurde speelt een belangrijke rol bij bedrijfsruimte, vooral in situaties waarin het de ondernemer/huurder bedrijfseconomisch slecht gaat en de huurder om die reden de exploitatie van zijn onderneming en daarmee tevens het gebruik van de bedrijfsruimte staakt. Ook dan rijst de vraag of de huurder gehouden is om de bedrijfsruimte te exploiteren en doordat niet te doen tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen ingevolge de huurovereenkomst en/of de wet.

De voorzieningenrechter te Rotterdam (rechtbank Rotterdam, ECLI:NL:RBROT:2016:1256) beantwoordde deze vraag in het navolgende geval ontkennend. Volgens de voorzieningenrechter kan de huurder niet aan de exploitatieverplichting worden gehouden, in de gegeven omstandigheden van de leegstand van het winkelcentrum en de slechte financiële positie van de huurder, waardoor deze de winkel niet open kan houden.

Feiten

In de onderhavige zaak waren onder meer de navolgende feiten aan de orde.

Van Zanten huurt sinds 1 augustus 2011 van Spike, verhuurder, een winkelruimte in Spijkenisse welke deel uitmaakte van het winkelcentrum “Stadsplein”. In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde wordt gebruikt ten behoeve van de verkoop van sportschoenen en –kleding, conform de landelijke Sneakersformule.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: “algemene bepalingen”) van toepassing. Verder is Van Zanten gebonden aan het huishoudelijk reglement Winkelcentrum “Stadsplein” (hierna: “huishoudelijk reglement”).

In artikel 9.4.1. van de huurovereenkomst is onder meer bepaald:

“In afwijking van, c.q. in aanvulling op het bepaalde hieromtrent in de algemene bepalingen en de huurovereenkomst, zal huurder het in het gehuurde door hem uitgeoefende bedrijf voor het publiek minimaal geopend houden gedurende de tijden en op de dagen die door de verhuurder vastgesteld zijn binnen plaatselijk vastgestelde openingstijden. Deze openingstijden worden aan huurder bekend gemaakt. Verhuurder bepaalt deze openingstijden indien mogelijk in overleg met de winkeliersvereniging.”

Voorts is in de huurovereenkomst onder 9.11.2 opgenomen:

“Huurder is verplicht om het gehuurde, geheel volgens de bestemming daarvan ingericht en voor het publiek geopend te hebben ten tijde van de collectieve opening van het winkelcentrum voor het publiek. (…)”.

Artikel 6.1 van de algemene bepalingen luidt:

“Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)”.

Artikel 9.7 luidt:

“Huurder zal het gehuurde overeenkomst de aard van het door hem daarin uitgeoefende bedrijf binnen de door de bevoegde instantie vastgestelde openingstijden voor het publiek geopend houden en daarin daadwerkelijk zijn bedrijf uitoefenen:

- indien het gehuurde deel uitmaakt van een winkelcentrum of winkelstraat ten minste gedurende de door verhuurder, na overleg met huurder, te bepalen reguliere openingstijden. Bij aanwezigheid van een winkeliersvereniging stelt verhuurder de reguliere openingstijden vast na overleg met die vereniging. (…)”

Nadat een huurachterstand was ontstaan is op 30 april 2015 door of namens Spike een betalingsvoorstel gedaan welk voorstel is geaccepteerd door Van Zanten. Spike heeft het voorstel vastgelegd in een allonge die deel zal gaan uitmaken van de huurovereenkomst.

Van Zanten heeft de winkel gesloten en de exploitatie stopgezet.

Derhalve vordert Spike om Van Zanten te veroordelen om de winkelruimte behoorlijk te exploiteren en voor het publiek gedurende de overeengekomen openingstijden van het winkelcentrum geopend te houden tot en met het einde van de huurovereenkomst, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag en onder meer aan haar te betalen een bedrag van € 22.694,37 ter zake van een huurachterstand. Spike legt onder meer aan haar vordering ten grondslag dat Van Zanten de winkel heeft gesloten en de exploitatie heeft stopgezet, hetgeen in strijd is met de exploitatieverplichting als opgenomen in de huurovereenkomst en de algemene bepalingen.

Spike heeft een spoedeisend belang bij de vordering tot nakoming van de exploitatieverplichting omdat te verwachten valt dat wanneer Spike hier niet tegen optreedt voorzienbaar is dat andere huurders met tegenvallende omzetten ook zullen stoppen met exploitatie. Spike wil precedentwerking voorkomen.

Van Zanten voert verweer door onder meer te stellen dat de winkel die in het gehuurde is gevestigd, verliesgevend is. Daardoor is hij genoodzaakt de winkel te sluiten. De negatieve resultaten zijn mede ontstaan door de leegloop in het winkelcentrum. Toonaangevende winkels verlaten het gebied en de lege plekken worden opgevuld met outletstores. Dit leidt tot verpaupering van het winkelcentrum. Al in 2012 is Van Zanten in overleg getreden over tegenvallende exploitatieopbrengsten met de toenmalige verhuurder en is een huurkorting in 2013 en in 2014 verleend.

Van Zanten wil de vennootschap liquideren.

Exploitatieverplichting

Tussen partijen staat vast dat op grond van de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden een exploitatieverplichting geldt voor Van Zanten. Verder staat vast dat Van Zanten de exploitatieverplichting thans niet langer nakomt. De winkel is immers gesloten en Van Zanten wil de vennootschap liquideren.

· De vraag die moet worden beantwoord is of het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Spike Van Zanten aan haar exploitatieverplichting houdt. Het belang van Spike bij de nakoming van de exploitatieverplichting is evident. Spike erkent dat er sprake is van leegstand in het winkelcentrum en door het staken van de exploitatie van de winkel door Van Zanten komt het winkelcentrum (verder) in een neerwaartse spiraal terecht. Spike wil direct optreden tegen huurders die de exploitatieverplichting niet nakomen om precedentwerking te voorkomen. Spike doet er naar eigen zeggen alles aan om het winkelcentrum aantrekkelijk te houden. Zij heeft bijvoorbeeld onlangs Mango aangetrokken. Het ontstaan van de financiële problemen – de leegstand – is nu juist voor Spike de hoofdreden om Van Zanten te houden aan de exploitatieverplichting.

Van Zanten voert aan dat de jaarlijkse negatieve resultaten mede zijn ontstaan door de situatie ter plekke, omdat sprake is geweest van 50% leegstand. De schuld van Sneakers Spijkenisse aan Van Zanten bedroeg ultimo 2014 € 85.284,- en door een verdere voortzetting van de negatieve resultaten in 2015 was Van Zanten wel genoodzaakt de winkel te sluiten.

· Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is voldoende aannemelijk geworden dat er sprake is van een verliesgevende exploitatie in het gehuurde. Gelet op de erkende leegstand in het winkelcentrum, waardoor nu eenmaal de loop eruit raakt, ligt dat ook in de rede. Van Zanten heeft jaren geleden al aan de bel getrokken. De kans dat het tij zich nog zal keren voor Van Zanten door het aantrekken van nieuwe winkels door Spike, lijkt na jaren van kaalslag inmiddels uitgesloten. Door Spike is aangevoerd dat Van Zanten wellicht op een andere manier aan middelen kan komen om de winkel open te houden (voorraden in te kopen). Hoe is door haar echter niet concreet gemaakt en de vraag is of dat een reële voorstelling van zaken is. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan het niet zo zijn, gezien de hiervoor aangehaalde jurisprudentie, dat Van Zanten de exploitatieverplichting ten koste van alles moet nakomen. Het zich nog verder in de schulden steken kan van haar in elk geval niet langer verlangd worden. Het antwoord op de vraag voor wiens rekening en risico de leegstand in het winkelcentrum komt kan in het midden worden gelaten. Gelet op de financiële problemen van Van Zanten moet het ervoor worden gehouden dat het gewoonweg niet mogelijk is de winkel nog langer open te houden. Zij heeft geen voorraden meer om te verkopen en geen financiële middelen om nieuwe voorraden in te kopen. Bij deze stand van zaken dient de gevorderde nakoming van de exploitatieverplichting te worden afgewezen. De gevorderde boetes in verband met het niet nakomen van de exploitatieverplichting zullen daarom eveneens worden afgewezen.

Huurachterstand

· Voor de vraag of plaats is voor toewijzing van een geldvordering in kort geding moet de voorzieningenrechter onderzoeken of de vordering van de eiser (1) voldoende aannemelijk is, en ook of (2) een spoedeisend belang bestaat bij toewijzing van die vordering, terwijl (3) bij de afweging van de belangen van partijen mede het restitutierisico moet worden betrokken. Toewijzing van de vordering stuit reeds af op het ontbreken van een spoedeisend belang. Daar komt bij dat partijen ook van mening verschillen over de hoogte van huurachterstand. Dit onderdeel van de vordering wordt dan ook afgewezen

In voornoemd geval vervalt volgens de voorzieningenrechter de verplichting tot daadwerkelijk gebruik, maar behoudt de verhuurder in financiële zin zijn aanspraken op nakoming van de verplichtingen tot betaling van de huur en/of schadevergoeding (waaronder een eventuele contractuele boete) doordat, als gevolg van het wegvallen van het gebruik door de verhuurder, schade wordt geleden (zoals bijvoorbeeld extra kosten van beheer). Overigens betreft voornoemde uitspraak een uitspraak van een voorzieningenrechter welke een voorlopig oordeel betreft en het nog de vraag is of de rechter in een bodemprocedure tot hetzelfde oordeel komt.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Karin de Keijzer (kdekeijzer@kroondekeijzer.nl).

Alle actueel berichten