Print

Kan de verhuurder de huurovereenkomst met de failliete huurder opzeggen of moet de verhuurder een door de curatoren beoogde indeplaatsstelling met de doorstarter accepteren?

Gepubliceerd: 22-02-2016

Kan de verhuurder de huurovereenkomst met de failliete huurder opzeggen of moet de verhuurder een door de curatoren beoogde indeplaatsstelling met de doorstarter accepteren?

De kantonrechter te Overijssel, zaaknummer 4266966 \ CV EXPL 15-4479, heeft op 22 december 2015 geoordeeld dat de verhuurder de beoogde indeplaatsstelling met de doorstarter niet hoefde te accepteren. Het gevolg is dat de curatoren het gehuurde moeten ontruimen en dat het gehuurde aan de verhuurder ter beschikking moet worden gesteld.

Onder meer de volgende feiten waren aan de orde.

De verhuurder is eigenaar van het winkelpand te Zwolle aan de Diezerstraat (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is door (de rechtsvoorgangster van) de verhuurder bij overeenkomst van 27 april 2001 verhuurd aan (de rechtsvoorgangster van) Etam Groep Retail BV (hierna: Etam) voor de duur van 15 jaar, ingaande 27 augustus 2001. Bij vonnis van 21 april 2015 is Etam failliet verklaard.

De curatoren berichten aan alle verhuurders bij mail van 22 april onder meer dat ze druk in gesprek zijn met partijen die geïnteresseerd zijn in een doorstart van de activiteiten van de Etam groep. Meerdere partijen hebben hiertoe ook reeds een overnamebod gedaan waarbij ook is aangegeven dat concrete interesse bestaat in het voortzetten van de huurrelatie. Maar het is ook mogelijk dat op korte termijn een opzeggingsbrief aan de verhuurder wordt gestuurd.

Op 23 april 2015 heeft de verhuurder met een beroep op het faillissement van Etam en op artikel 39 van de Faillissementswet (hierna: Fw), de huurovereenkomst voor het gehuurde opgezegd tegen 23 juli 2015.

Op 8 mei 2015 hebben de curatoren de voor de verhuurder optredende beheerder medegedeeld dat overeenstemming is bereikt over een overdracht en voortzetting van Etam door FIPH BV, dat die overname onder meer behelst dat een aantal winkels per 1 mei 2015 worden overgedragen aan FIPH, dat het streven van FIPH is om tot een voortzetting van 100 winkels te komen en dat het gehuurde tot de overgedragen winkels behoort.

De curatoren hebben vervolgens verzocht mee te werken aan een indeplaatsstelling, bij gebreke waarvan zij daaromtrent een procedure zullen aanvangen.

De verhuurder heeft bij e-mail van 13 mei 2015 medegedeeld dat zij niet instemt met de indeplaatsstelling en gesteld dat niet is voldaan aan de vereisten voor een indeplaatsstelling.

Over 18 juni 2015 delen de curatoren mee aan de verhuurder dat zij geen inzage kunnen verlenen in de koopovereenkomst, omdat deze overeenkomst vertrouwelijke informatie bevat, doch dat zij wel de informatie kunnen verstrekken die de doorstarter in de memo heeft vastgelegd. Tot slot hebben de curatoren de verhuurder een procedure tot indeplaatsstelling in het vooruitzicht gesteld. De verhuurder deelt vervolgens op 26 juni 2015 mee dat zij niet meewerkt aan de indeplaatsstelling.

Vervolgens volgt een procedure waarbij de curatoren in rechte vorderen dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de verhuurder geen beroep toekomt op de huuropzegging ex artikel 39 Fw en dat de curatoren machtiging wordt verleend om de doorstarter in de plaats te stellen van Etam.

Oordeel kantonrechter

De kantonrechter overweegt dat een noodzakelijke voorwaarde voor indeplaatsstelling is, het bestaan van een huurovereenkomst. Kern van het geschil tussen partijen is daarom het antwoord op de vraag of de op 23 april 2015 gedane opzegging van de huurovereenkomst tegen 23 juli 2015 voor het gehuurde effect toekomt, zoals de verhuurder stelt en de curatoren bestrijden.

De door de verhuurder gedane opzegging van de huurovereenkomst is gebaseerd op artikel 39 Fw. Dat artikel bepaalt (kort gezegd) dat, als de failliet huurder is, zowel de curator als de verhuurder de huur tussentijds kan opzeggen, met een gebruikelijke opzegtermijn, waarbij in ieder geval een termijn van drie maanden voldoende zal zijn. Deze vereenvoudigde opzeggingsmogelijkheid is in de wet neergelegd vanwege een (in verband met het faillissement te verwachten) tekortkoming van de huurder.

Voorts overweegt de kantonrechter onder meer dat het voorgaande slechts anders is indien de opzegging van de huurovereenkomst als misbruik van recht moet worden aangemerkt dan wel die opzegging, althans het daarin volharden, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voor onaanvaardbaar moet worden gehouden. De daaraan te stellen eisen kunnen geenszins licht worden opgevat. Het moet gaan om een evidente onaanvaardbaarheid, in de zin dat sprake moet zijn van indringende belangen die aanmerkelijk zwaarder moeten wegen dan die van verhuurder, waarbij de rechter een terughoudende toets toepast. Ingevolge de in artikel 150 Rv neergelegde hoofdregel rust op de curatoren de bewijslast en het bewijsrisico met betrekking tot hun stelling dat de opzegging misbruik van recht oplevert dan wel naar voormelde maatstaven onaanvaardbaar is.

Vaststaat dat op het moment van de opzegging per 23 april 2015 de curatoren de verhuurder alleen met een algemene brief en in algemene zin hadden geïnformeerd dat zij doende waren een doorstart te realiseren, terwijl in diezelfde brief ook nog de mogelijkheid van opzegging van de huurovereenkomst werd voorgehouden. Op dat moment was dus onzeker of en, zo ja, wanneer een doorstart zou plaatsvinden, was geen concrete overnamekandidaat bekend, laat staan gegevens over de waarborgen voor volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering in het gehuurde door die kandidaat, en was de termijn waarop een eventuele indeplaatsstelling zou kunnen plaatsvinden ongewis. Die brief met die inhoud acht de kantonrechter, gelet op de voor de verhuurder bestaande onzekerheid, dan ook onvoldoende voor het oordeel dat de verhuurder had moeten afzien van of had moeten wachten met opzeggen ten einde de curatoren in de gelegenheid te stellen een opvolgend huurder te vinden. In zoverre is geen sprake van misbruik van recht of van een onaanvaardbare (rechts)handeling.

Het antwoord op de vraag of het volharden in de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zoals de curatoren ook hebben betoogd, is afhankelijk van alle omstandigheden, waarbij onverkort geldt wat hiervoor is overwogen. Hierbij kan onder meer van belang zijn of tijdens de opzegtermijn de verhuurder voldoende duidelijk is gemaakt dat is voldaan aan de vereisten voor een indeplaatsstelling, zoals bedoeld in artikel 7:307 lid 2 BW, te weten: een zwaarwichtig belang van de curatoren en de boedel bij de overdracht van het bedrijf en de zekerheid dat de voorgestelde huurder voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.

Samengevat was de situatie per 23 juli 2015 aldus dat:

- de verhuurder de huurovereenkomst rechtsgeldig had opgezegd, welke opzegging geen misbruik van recht oplevert of als een onaanvaardbare (rechts)handeling kan worden aangemerkt;

- het de verhuurder vrijstond haar eigen belangen na te streven, in welk verband zij het gehuurde voor wederverhuur had aangeboden, en dat in het gehuurde serieuze interesse werd getoond;

- de curatoren pas na twee maanden hadden gereageerd op de opzegging van de huurovereenkomst, en dan uitsluitend met de blote stelling dat die opzegging huns inziens niet zou prevaleren boven de beoogde indeplaatsstelling;

- de verhuurder niet of nauwelijks aan de hand van onderliggende stukken controleerbare gegevens ter beschikking waren gesteld op basis waarvan zij zich een oordeel kon vormen of was voldaan aan de voorwaarden voor indeplaatsstelling, waarbij in het bijzonder inzicht werd onthouden in de financiering van de doorgestarte onderneming en het ondernemingsplan ter zake, en de huurovereenkomst leek te worden gestald in een werkmaatschappij, zonder dat bekend werd gemaakt welke waarborgen bestonden voor een nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering;

- de vanaf 1 juli 2015 verschuldigde huur, thans vergoeding voor het gebruik voor het gehuurde, niet was voldaan;

- het belang van de verhuurder bij de twee andere panden (voorheen) verhuurd aan Etam al achtergesteld was bij dat van de curatoren, althans de faillissementsboedel, en/of FIPH;

- de curatoren, althans FIPH, de mogelijkheid had(den) om de overgenomen onderneming in één of meer van de andere destijds door Etam gehuurde panden voort te zetten, van welke mogelijkheid kennelijk bewust is afgezien, in afwijking van wat de overname-overeenkomst daaromtrent bepaalde en zonder overleg met de verhuurder. 

Onder voormelde omstandigheden kon de verhuurder naar het oordeel van de kantonrechter dan ook blijven bij de door haar gedane opzegging van de huurovereenkomst. Er is dan ook geen grond om dat aan te merken als naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Het voorgaande leidt tot het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst van 27 april 2011 sinds 23 juli 2015 niet meer bestaat. Er bestaat dus om die reden geen mogelijkheid meer voor een indeplaatsstelling. Op het verdere debat van partijen of al dan niet aan de voorwaarden is voldaan, behoeft dan ook niet meer te worden ingegaan.

De kantonrechter wijst onder meer de vordering van de curatoren af. Het gehuurde dient te worden ontruimd.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Karin de Keijzer (kdekeijzer@kroondekeijzer.nl).

Alle actueel berichten