Print

Afwijken van bedingen ten nadele van huurder bij middenstandsbedrijfsruimte

Gepubliceerd: 08-09-2015

Afwijken van bedingen ten nadele van huurder bij middenstandsbedrijfsruimte. 

De wet bevat een regeling ten aanzien van contractuele bedingen die ten nadele van huurder afwijken van de wettelijke huurbeschermingsbepalingen bij middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:291 BW), zoals winkel en horeca bedrijfsruimten. Voorbeelden hiervan zijn bedingen op grond waarvan de huurovereenkomst kan worden opgezegd tegen andere tijdstippen dan de tijdstippen die uit de wet zouden voortvloeien of op grond waarvan de huurovereenkomst – in afwijking van de wettelijke regels – onder bepaalde omstandigheden zal (kunnen) eindigen.

Contractuele bedingen waarin ten nadele van de huurder wordt afgeweken van de wettelijke huurbeschermingsbepalingen (van afdeling 6) zijn vernietigbaar, behalve voor zover ze zijn goedgekeurd door de rechter (artikel 7:291 lid 2 BW).

Rechtelijke goedkeuring kan worden verzocht ten aanzien van bedingen waarin ten nadele van huurder wordt afgeweken van de bepalingen van afdeling 6 (artikel 7:291 lid 2 BW). Zowel huurder als verhuurder kan om een zodanige goedkeuring verzoeken. De goedkeuring wordt alleen gegeven indien het beding de rechten die de huurder aan afdeling 6 ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft.

Onlangs is door de rechtbank Noord-Holland, sectie Kanton, locatie Alkmaar, (ECLI:NL:RBNHO:2015:5624) geoordeeld ten aanzien van het volgende. Door verhuurder TinQ Nederland BV en huurder, exploitant van de bij het TinQ tankstation gelegen winkelruimte, is verzocht om goedkeuring voor bedingen die afwijken van artikel 7:231 BW, onder meer eruit bestaande wanneer en op welke wijze de huurovereenkomst zal eindigen. Onder andere is in de huurovereenkomst bepaald:

artikel 3.7 sub:

c) indien de activiteiten van huurder om welke reden dan ook niet (meer) in overeenstemming zijn met de vigerende (milieu)vergunning(en).

d) indien huurder de bepalingen genoemd in artikel 14.11 van deze huurovereenkomst niet correct naleeft en verhuurder huurder hier reeds twee sommaties voor heeft gegeven met een redelijk termijn tot nakoming.

e) indien huurder de betalingsverplichting zoals genoemd in artikel 4 niet nakomt en 3 termijnen achterstand heeft opgelopen.”

De kantonrechter is van mening dat anders dan partijen in het verzoekschrift hebben aangevoerd, de voornoemde bepalingen van artikel 3.7 de beschermingsrechten van huurder wezenlijk aantasten. De kantonrechter oordeelt dat het immers een inbreuk is op hetgeen is bepaald in artikel 7:231 BW. Naar het oordeel van de kantonrechter kan ook niet gezegd worden dat de maatschappelijke positie van huurder, gelet op alle feiten en omstandigheden, zodanig is dat hij deze (huur)bescherming niet behoeft. Daarbij acht de kantonrechter van belang dat verhuurder een grote professionele partij is en huurder een kleine zelfstandige. Bovendien is bij zitting gebleken dat huurder zich bij het sluiten van de huurovereenkomst niet heeft laten voorlichten of adviseren door een juridisch deskundige en dat hij zich er eigenlijk niet van bewust was wat de bepalingen in artikel 3.7 van de huurovereenkomst in praktijk zouden inhouden. Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter de gevraagde goedkeuring voor voornoemd artikel 3.7 van huurovereenkomst niet zal verlenen.

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Karin de Keijzer (kdekeijzer@kroondekeijzer.nl).

Alle actueel berichten