Print

Gebruiksovereenkomst of een huurovereenkomst?

Gepubliceerd: 02-01-2014
Gebruiksovereenkomst of een huurovereenkomst?


In de praktijk komt het regelmatig voor dat partijen een overeenkomst sluiten betreffende het gebruik van een woning of andere onroerende zaak en zij daarbij trachten te voorkomen dat het huurrecht hierop van toepassing is. In dat kader wordt dan de overeenkomst een gebruiksovereenkomst genoemd en wordt gesproken over “gebruikgever” alsmede “gebruiknemer” Echter, de tenaamstelling gebruiksovereenkomst of huurovereenkomst is niet beslissend voor de vraag of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan is voldaan aan de wettelijke omschrijving van huur. In de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, sector Kanton d.d. 29 oktober 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:6477, wordt dit nog eens bevestigd. 

In voornoemde zaak is de kern van het geschil tussen partijen gelegen in de vraag hoe de tussen hen gesloten overeenkomst moet worden gekwalificeerd, als een gebruiksovereenkomst of een huurovereenkomst. In dit kader overweegt de kantonrechter dat huur de overeenkomst is, waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (artikel 7:201 lid 1BW). Bij de kwalificatie “huurovereenkomst” of “gebruiksovereenkomst” is niet beslissend of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard is dat deze in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt (zie Hoge Raad 11 februari 2011, NJ 2012,73). Daarbij dient overigens te worden bedacht dat het begrip “huur” in verband met de strekking van de huurrechtbepalingen – bescherming van degene die een zaak in gebruik heeft – ruim dient te worden genomen (zie ook Gerechtshof Amsterdam 11 juni 2013, WR 2013,103). 

De kantonrechter oordeelt dat aldus niet bepalend is de benaming die partijen aan de schriftelijke overeenkomst hebben gegeven, te weten die van “gebruiksovereenkomst”. In het onderhavige geval is zonder meer aan de essentialia van de huurovereenkomst voldaan. De verhuurder heeft aan de huurder het gebruik c.q. genot van de woning verschaft, waar tegenover de huurder vanaf 1 juni 2006 telkens aan de verhuurder een tegenprestatie heeft verschaft, de betaling van een maandelijkse geldsom. 

Vervolgens dient te worden beoordeeld hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond. Gelet op de inhoud en strekking van de schriftelijke overeenkomst was dat het tijdelijk in gebruik geven van de betreffende woning, in afwachting van verbouwingsplannen van verhuurder, waarbij verhuurder de handen vrij wilde hebben om de woning, met inachtneming van de opzegtermijn, weer ter beschikking te krijgen. Echter, de opgestelde overeenkomst is ingegaan met ingang van 6 juni 2006, terwijl de opzegging van de overeenkomst dateert uit het najaar van 2012, ruim zes jaar later. Gelet hierop kan naar het oordeel van de kantonrechter niet meer gesproken worden van een situatie dat verhuurder de woning slechts tijdelijk in gebruik heeft gegeven. Er is sprake van een langdurig, bestendig gebruik van de woning door de huurder, dat alle kenmerken van een huurovereenkomst in zich bergt. Gelet op al het vorenstaande is er sprake van een huurovereenkomst. Zolang de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet op rechtsgeldige wijze is geëindigd, is in dit geval de huurder ofwel gebruiker niet gehouden om de woning te ontruimen. 

Indien de eigenaar van een woning, de woning slechts tijdelijk wil verhuren, is het aan te raden te onderzoeken of de Leegstandwet een oplossing biedt. Op grond van de Leegstandwet kan aan de eigenaar van een leegstaande woning een vergunning worden verleend op grond waarvan de betreffende woonruimte kan worden verhuurd, met uitsluiting van de wettelijke huurbescherming. 


Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Karin de Keijzer (kdekeijzer@kroondekeijzer.nl).

Alle actueel berichten