Print

Bij verkoop van onroerend vooraf altijd rekening houden met mogelijke verontreiniging

Gepubliceerd: 22-03-2018
Verkoop tankstation

In een arrest van het Hof ’s-Hertogenbosch van 27 februari 2018 (ECLI:NL: GHSHE: 2018:821) was er een geschil over de verkoop van een tankstation met verontreinigde grond waarbij tussen de koop en de levering bleek dat de bodem van het verkochte tankstation verontreinigd was. Er was sprake van een zogenaamd nieuw geval van verontreiniging waarvoor de zorgplicht van artikel 13 van de Wet bodembescherming gold. De onderhandelingen tussen partijen over de op dat moment ontstane situatie hebben niet geleid tot een nieuwe koopovereenkomst omdat de koper niet het risico van de restverontreiniging wilde dragen. De verkoper heeft de onderhandelingen afgebroken, de koopovereenkomst ontbonden en vervolgens geleverd aan een andere koper.

Huidige staat

In de koopovereenkomst was opgenomen dat de koper tegen betaling van € 150.000, -- een recht op levering zou krijgen van het tankstation in de “huidige staat”. Het hof overweegt dat de vraag wat daaronder moet worden verstaan “moet worden beantwoord aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig in de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten”. Het hof komt vervolgens tot de conclusie dat beide partijen ervan uit gingen dat de ondergrond niet vervuild was en dat er daarom geen afspraken zijn gemaakt voor het geval de ondergrond niet schoon zou blijken te zijn. Verkoper zou een “schone grond verklaring” geven aan koper en die “schone grond verklaring” was van belang voor de koper omdat zij anders de beoogde financiering niet rond zou krijgen. Het hof overweegt voorts dat de overeengekomen prijs van € 150.000, -- erop wees dat verkoper een tankstation met niet vervuilde ondergrond had verkocht en diende te leveren. Het hof concludeert dan ook dat de “huidige staat” moet worden uitgelegd als in “onvervuilde staat” waardoor verkoper er toe gehouden was om een tankstation met niet vervuilde ondergrond te leveren. Doordat verkoper het tankstation inmiddels aan een andere partij had verkocht heeft zij het onmogelijk gemaakt om de bestaande koopovereenkomst met de kopers na te komen.

Verkoper veroordeeld tot betalen van de schade

Het hof veroordeelt de verkoper dan ook tot vergoeding van de schade die kopers lijden en nog zullen lijden als gevolg van het feit dat het perceel niet meer aan kopers kan worden geleverd. Deze schade moet nog nader bij staat te worden opgemaakt.

Dat er in het kader van de koop en levering van een tankstation voor de koop onvoldoende bodemonderzoek is verricht bevreemdt mij eerlijk gezegd, omdat het risico dat er zich onder een tankstation bodemverontreiniging bevindt nooit helemaal kan worden uitgesloten, zelfs als er goede vloeistofdichte voorzieningen zijn aangebracht. Er wordt immers gewerkt met brandstoffen en leidingen die zich onder de grond bevinden en bijvoorbeeld kunnen gaan lekken.

Goede afspraken en bodemonderzoek

Deze zaak onderstreept dan ook (weer) het belang om bij koop- en verkoop van onroerend goed vooraf goede afspraken te maken over de staat van de bodem en de wederzijdse verplichtingen. Eveneens onderstreept dit arrest dat, als er op een locatie sprake is geweest van mogelijk bodembedreigende activiteiten, het zeer verstandig (noodzakelijk) is om goed bodemonderzoek uit te voeren.

Alle actueel berichten